こんにちは
タスク みなとみらい店です。
さて、今月は不動産投資をテーマにして
不動産投資を始められる方向けに役立つ情報を
弊社の不動産の専門家が毎週発信していきます。
今回は「収支シュミレーション」についてです✨
不動産投資における「シュミレーション」とは、これからはじまる事業の内容を細かくまとめたうえで
儲け＝利益を計算するための「収益」と「費用（必要経費）」を予想することといえます。
◎損益計算と資金計算・・・
不動産投資では、利益を計算したり税金を計算したりする「損益計算」と
実際の現金の流れを計算する「資金計算」の２つの計算を行います。
この２つの計算は、資金と会計の取扱いの違いから
期間途中では不一致は生じますが、全期間でみると一致します。
シュミレーション時点ではあまり意識する必要はありませんが
基本的なシュミレーションでは
様々な収入・支出項目を現金ベースで予測していくので
資金繰り＝キャッシュフロー
つまり「資金計算」が基本となるため
まずはこの部分をつくっていくことになります。
仕組みはいたってシンプルで、収入から支出を引いて
「どのくらい手取りが残るか」を確認します。
◎収入面の注意点・・・
メインの収入である家賃収入は周辺相場から予測はしやすいのですが
時間の経過に伴う「変動リスク」をどの程度見込むかがポイントになります。
より安全性を高めるには、一定期間毎に稼働率を設定し
負荷をかけてシュミレーションすることになりますが
必要以上に設定を高くし過ぎてしまうと投資自体が進められません。
「適正」が重要です。
◎支出面の注意点・・・
支出には、経常的な支出・一時的な支出・突発的な支出があります。
電気代や清掃代、固定資産税や借入金返済（元本部分）、損害保険料などは
経常的な支出なので予想しやすい支出です。修繕費用も定期的に見積れますが
目測を誤ると収支に大きな影響を及ぼすので注意が必要です。
また支出面で一番悩むのが借入金返済（利息部分）の設定です。
当初数年は直近の金利をベースに設定しても良いと思いますが
将来の金利予測は困難です。
５年程度毎に段階的に金利が上昇した場合を想定してシュミレーションし
どの程度金利が上昇したらキャッシュアウトしてしまうのかを検証します。
不動産投資が成功するか否かは
投資額で決まるといっても過言ではありません。
シュミレーションを行う最大のメリットは
適正な投資額が確認できるところにあります。
当社では、設計・建築・不動産の各分野のエキスパートが在籍しており
あらゆる角度からリスクを検証し
根拠ある数字をもとに事業計画を策定することが可能です。
不動産投資をこれから始められる方
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お客様本位のソリューションをご提案いたします✨
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