こんにちは
タスク みなとみらい店です。
さて、今月は不動産投資をテーマにして
不動産投資を始められる方向けに役立つ情報を毎週発信していきたいと思います。
初回は「利回り」についてです✨
利回りとは、「不動産に投資した金額に対する収益の割合」のことで
不動産を購入するために投下した資金に対して
１年間の家賃収入がどれくらいの割合で得られるかが分かります。
不動産投資による利回りには、「粗利回り」や「純利回り」などいくつかの種類がありますので
基本的なポイントは抑えておきましょう。
①「粗利回り」（表面利回り）
粗利回り＝年間総収入÷総投資額×100
運営費用や税金等を考慮せず、また貸倒れ損失や空室損失も含めず
100%収入が得られた場合を想定しています。
最も簡易的な指標です。
②「純利回り」（NOI利回り）
純利回り（NOI利回り）＝（運営収益―運営費用）÷総投資額×100
キャップレートとも呼ばれます。運営費用には減価償却費と支払利息は含みません。
不動産投資の基本となる指標で、Jリート投資でも重要視されている指標です。
③「純利回り」（NCF利回り）
純利回り（NCF利回り）＝（運用収益－運営費用）＋（一時金の運用益－資本的支出）÷総投資額×100
上記NOI利回りに、敷金等一時金の運用益を足して資本的支出を差し引いて求められます。
不動産鑑定ではNCFを基準として収益価格を求めることが原則とされています。
そのほか、総合収益率や投下資本収益率など指標は多種にわたりますが
まずは基本となる上記３つの理解を深めていただければと思います。
単純に高利回り＝優良物件という訳ではありません。
稼働率はどうか、現行賃料は適正か、物件の劣化具合はどうかなど
様々なリスクを考慮したうえで投資は慎重に判断しなければなりません。
利回りとリスクの関係は背中合わせであることは
是非とも理解いただきたいポイントです
来週も、不動産投資についてお話していければと思います
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